Pan Zenon był najemcą mieszkania komunalnego. Owdowiawszy dosyć wcześnie, po pewnym czasie postanowił ułożyć sobie na nowo życie. Ożenił się zatem. Małżonka wprowadziła się do jego mieszkania, jednak nie sama, lecz z dorosłym już synem. Po krótkim czasie okazało się, że wyobrażenia pana Zenona o wybrance były mylne. Okazała się bowiem osobą konfliktową, rozrzutną, niestroniącą od alkoholu. Pan Zenon przez jakiś czas próbował ratować sytuację, lecz w końcu skapitulował i wniósł pozew o rozwód. Pomimo iż sąd orzekł o sposobie korzystania z mieszkania, dalsze wspólne zamieszkiwanie okazało się niemożliwe. Po kolejnej awanturze pan Zenon po prostu wyprowadził się. Był rok 1997. Wyprowadzając się nie rozwiązał jednak umowy najmu i nie wymeldował się. Udało mu się po raz wtóry ułożyć sobie życie. Poznał właściwą kobietę, u której zamieszkał. Był rok 1998. W roku 2004 ostatecznie wymeldował się z mieszkania, jednak wciąż pozostawał jego głównym najemcą. Jakież było zdziwienie pana Zenona, kiedy niespodziewanie, w roku 2012, komornik zajął mu wynagrodzenie za pracę tytułem zadłużenia lokalu, w którym już od wielu lat nie mieszkał. Okazało się, że była żona w dalszym ciągu zamieszkująca wraz z synem we wspomnianym lokalu, od dłuższego czasu nie płaciła czynszu i systematycznie zadłużała mieszkanie. Pan Zenon nie rozumie, jak to wszystko mogło się stać? Przecież nie mieszkał w lokalu w czasie, gdy powstawało zadłużenie. Pyta, dlaczego ma spłacić nie swoje długi? Dlaczego nie odpowiada za nie tylko była małżonka i jej syn?

2.1. Kto powinien płacić za mieszkanie?

Zazwyczaj mieszkamy z członkami rodziny. Okres nauki wydłuża się coraz bardziej, zatem coraz dłużej zostają przy nas dorosłe już dzieci. Bywa również, że zamieszkuje z nami sędziwy ojciec lub matka albo inny krewny. Powstaje wówczas problem, kto i w jakiej proporcji powinien ponosić koszty utrzymania lokalu. W niniejszym rozdziale znajdziemy informacje na temat odpowiedzialności za opłaty wspólnie zamieszkujących osób.

Jeśli zajmujemy lokal na podstawie umowy najmu, jesteśmy zobowiązani do uiszczania czynszu i opłat za media. Jeżeli główny najemca nie płaci czynszu, właściciel lokalu (np. gmina) może żądać spłaty długu zarówno od niego, jak i od każdego dorosłego domownika, który mieszka lub mieszkał w okresie powstania długu z głównym najemcą. Odpowiedzialność jest jednak ograniczona, ponieważ osoby te odpowiadają tylko do wysokości czynszu i innych opłat, które powinny być uregulowane za okres, kiedy zamieszkiwały w danym lokalu.

Odpowiedzialność pełnoletnich domowników za czynsz i opłaty jest odpowiedzialnością solidarną. Oznacza to, iż wierzyciel – właściciel mieszkania (np. gmina lub spółdzielnia) może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich wspólnie zamieszkujących osób łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Każdy dorosły, który mieszka z najemcą zobowiązany jest do spłaty całości długu, a nie jak sądzą niektórzy, tylko przypadającej na niego części. Gdy sami spłacimy dług, będziemy mogli żądać od każdego współzamieszkałego zwrotu pieniędzy.

W stosunku do lokatorów mieszkań spółdzielczych obowiązek ten wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która nieco odmiennie reguluje tę kwestię. Z odpowiedzialności za opłaty eksploatacyjne wyłączone zostały pełnoletnie dzieci i wnuki członków spółdzielni i właścicieli lokali, jeżeli pozostają na ich utrzymaniu. Jeżeli udostępnimy komuś mieszkanie spółdzielcze, to również ta osoba ponosi odpowiedzialność solidarną za opłaty za okres faktycznego korzystania z lokalu.

Uważajmy zatem, kiedy wyprowadzamy się z mieszkania bez wymeldowania się, ponieważ może się okazać, nawet po paru latach, że odpowiadamy za zaległości czynszowe osób, które pozostały w mieszkaniu. Może być trudno udowodnić, że nie zamieszkiwaliśmy w lokalu, ponieważ zameldowanie jest potwierdzeniem pobytu w danym miejscu. Co więcej, najemca lokalu, nawet po wymeldowaniu się, w dalszym ciągu odpowiada za zadłużenie narosłe w trakcie obowiązywania umowy najmu. Podobnie rzecz ma się, kiedy jesteśmy członkami spółdzielni. Nie zostawiajmy nieuregulowanej sytuacji mieszkaniowej, jeżeli nie zamierzamy lub nie możemy w danym lokalu mieszkać. Rozwiążmy umowę najmu i wymeldujmy się.

Jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania, które stanowi odrębną własność, to zobowiązani jesteśmy pokrywać wydatki związane z utrzymaniem naszego lokalu oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (comiesięczna zaliczka na poczet zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczka na fundusz remontowy stosownie do wysokości naszego udziału). Za uiszczanie tych opłat odpowiada tylko właściciel lub solidarnie współwłaściciele mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe nie mają podstaw prawnych, by domagać się pokrycia kosztów zarządu i utrzymania mieszkań od innych domowników. Właściciel odpowiada za pokrycie kosztów zarządu i utrzymania mieszkania także wtedy, gdy z niego nie korzysta. Pilnujmy zatem, wynajmując komuś mieszkanie, aby nie powstało zadłużenie, ponieważ wobec wspólnoty to my i tylko my ponosimy odpowiedzialność.

Widzimy więc, że pan Zenon padł ofiarą własnej niefrasobliwości, a jego zaniedbania okazały się brzemienne w skutkach. Zagadnienie opłat za mieszkanie jest stosunkowo proste. Wystarczy mieć podstawową orientację w charakterze naszego prawa do lokalu oraz nigdy nie pozostawiać niezałatwionych spraw lokalowych.

2.2. Co zrobić, gdy zalegamy z opłatami
za mieszkanie?

Jeśli z jakiegoś powodu, np.: utraty pracy, choroby lub śmierci osoby bliskiej znajdziemy się w trudnej sytuacji materialnej, uniemożliwiającej nam regularne płacenie za mieszkanie, to nie „chowajmy głowy w piasek”. Nie liczmy na to, że problem sam się rozwiąże bez naszego udziału. Poinformujmy jak najszybciej o naszej trudnej sytuacji właściciela lokalu, spółdzielnię czy wspólnotę mieszkaniową. W większości przypadków możemy spotkać się ze zrozumieniem i pomocą. Prośmy o rozłożenie zadłużenia na raty w takiej wysokości, na jaką nas aktualnie stać. Nie podpisujmy jednak porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia pochopnie. Realnie oceńmy nasze możliwości. Pamiętajmy bowiem, że ugoda taka traci moc w chwili, gdy nie zapłacimy chociaż jednej pełnej raty lub się z nią spóźnimy. Należy podjąć wszelkie działania w celu zachowania naszego tytułu prawnego do lokalu, ponieważ możemy stracić dach nad głową.

Jeżeli jesteśmy najemcami i zalegamy z czynszem za trzy pełne okresy płatności, to właściciel mieszkania (np. gmina) może nam wypowiedzieć umowę najmu. Wiedzmy jednak, że stanie się tak tylko wtedy, gdy właściciel uprzedzi nas na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczy dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących opłat. Jeżeli umowa zostanie nam wypowiedziana, dalsze nasze zamieszkiwanie będzie już bez tytułu prawnego do lokalu. W takim przypadku wynajmujący może wezwać nas do opuszczenia lokalu i zacząć naliczać odszkodowanie za bezumowne z niego korzystanie.

Nieco inaczej wygląda ten problem w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Jeżeli członek spółdzielni zwleka z uiszczeniem opłat za 6 miesięcy - spółdzielnia może podjąć uchwałę w sprawie wykreślenia albo wykluczenia go ze spółdzielni. Od tej uchwały możemy się jednak odwołać do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia. Skreślenie z listy członków spółdzielni ma podobne konsekwencje jak w powyżej opisanym przypadku. Będziemy obowiązani do opróżnienia lokalu w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do mieszkania, a spółdzielnia nie ma obowiązku dostarczenia nam innego lokalu. Należy zaznaczyć, że w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy po odliczeniu kwoty zadłużenia, ale dopiero po opuszczeniu lokalu.

Powyższe reguły odnoszą się tylko do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pociąga za sobą skutki takie same jak w przypadku odrębnej własności lokalu.

Zadłużenie lokalu, który stanowi odrębną własność, również może mieć bardzo poważne konsekwencje. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Nie czekajmy aż „zdesperowana” wspólnota mieszkaniowa zdecyduje się na ten krok. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jeżeli wysokość długu nie przewyższa wartości mieszkania, to zawsze korzystniej dla nas będzie, jeśli sprzedamy zadłużone mieszkanie na wolnym rynku i sami spłacimy dług wspólnocie. Wtedy nie narazimy się na dodatkowe koszty związane z licytacją lokalu.

Warto podjąć wszelkie kroki, aby nie dopuścić do zadłużenia mieszkania. Jeśli posiadamy tytuł do lokalu (niezależnie od jego rodzaju), a mieszkanie jest dla nas za duże i koszty jego utrzymania są zbyt wysokie, nie czekajmy na powstanie zadłużenia, tylko zorientujmy się w możliwościach zamiany na mniejsze, które będzie nam łatwiej utrzymać. Często bowiem bywa, że gdy dzieci wyprowadzają się lub zostajemy sami z powodu śmierci współmałżonka, nie starcza nam pieniędzy na wszystkie potrzeby. Jeżeli jest to mieszkanie komunalne, to należy mieć na uwadze, iż zgodę na zamianę musi wyrazić właściciel – gmina. W przypadku mieszkania spółdzielczego, to statut spółdzielni określa, czy konieczne jest wyrażenie przez nią zgody na zamianę lokalu. Zazwyczaj nie jest łatwo podjąć taką decyzję, jednak może ona być jedynym wyjściem w celu uniknięcia poważnych kłopotów.

Czasami zdarza się, iż wspólnie z nami zamieszkujący współmałżonek lub pełnoletnie dzieci nie poczuwają się do obowiązku dokładania się do opłat za mieszkanie, a posiadają dochody, które wolą przeznaczać wyłącznie na swoje potrzeby. Jeśli domownicy odmawiają dobrowolnego partycypowania, w takich wydatkach możemy je wyegzekwować jedynie na drodze sądowej. Możemy wystąpić wobec nich o wydanie nakazu zapłaty tych kwot, które już wydatkowaliśmy. Jest to rozwiązanie bolesne, ponieważ nikt nie lubi pozywać do sądu swoich bliskich. Bywa jednak, że jest to jedyne możliwe wyjście.

2.3. Licytacja mieszkania i co dalej?

Jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania, które stanowi odrębną własność (wspólnoty mieszkaniowe) lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i długotrwale zalegamy z opłatami za mieszkanie, to musimy się liczyć z bardzo poważnymi konsekwencjami. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, tzn. wystąpić do sądu z pozwem o nakazanie sprzedaży lokalu (wspomnieliśmy o tym już wcześniej w podrozdziale „Co zrobić, gdy zalegamy z opłatami za mieszkanie?”). Nasze mieszkanie może być również zlicytowane, jeżeli w sposób rażący lub uporczywy wykraczamy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub swoim niewłaściwym zachowaniem uniemożliwiamy innym właścicielom lub lokatorom korzystanie z ich lokali albo części wspólnych (np. klatka schodowa, piwnice, strych).

Co się z nami stanie, jeżeli wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia zdecyduje się na ten krok i nasze mieszkanie zostanie zlicytowane? Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę (takim orzeczeniem kończy się nabycie nieruchomości w drodze egzekucji) i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nowego właściciela w posiadanie mieszkania. Przestajemy być właścicielami mieszkania i powinniśmy się natychmiast wyprowadzić wraz z domownikami oraz opróżnić mieszkanie ze swoich rzeczy. Niestety, nie przysługuje nam prawo do lokalu zamiennego. Jeżeli nie opuścimy mieszkania dobrowolnie, to nowy właściciel wystąpi do komornika, by go wprowadził w posiadanie nieruchomości (nie może na własną rękę, bez udziału komornika, „wymienić zamków w drzwiach”). W takiej sytuacji komornik ustala, po upływie terminu wyznaczonego nam do dobrowolnego wyprowadzenia się, czy przysługuje nam tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym możemy zamieszkać oraz ustala naszą sytuację rodzinną. Jeżeli nie mamy się dokąd wyprowadzić, komornik występuje do gminy, w której położony jest zlicytowany lokal, z wnioskiem o wskazanie nam tymczasowego pomieszczenia. Pomieszczenie tymczasowe to, zgodnie z przepisami, pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Komornik wstrzymuje czynności egzekucyjne do czasu, kiedy gmina wskaże nam pomieszczenie tymczasowe, ale również nowy właściciel lub inna osoba trzecia może wskazać komornikowi pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia, do którego mamy być przeniesieni. Komornik nie może wówczas wstrzymać czynności związanych z opróżnieniem lokalu.

Umowa najmu pomieszczenia tymczasowego zawierana jest na okres nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Po upływie tego okresu, jeżeli nie wyprowadzimy się dobrowolnie, komornik przeniesie nas do noclegowni lub schroniska.

Orzeczeń sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od dnia 1 listopada do dnia 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

2.4. Czym jest nakaz zapłaty?

Niestety, nie zawsze uda się uniknąć zadłużenia mieszkania. Jego właściciel, spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa, wcześniej lub później podejmie wszelkie kroki prawne w celu odzyskania należności. Musimy się w takim przypadku liczyć z wydaniem nakazu zapłaty.

Nakaz zapłaty nie jest wprawdzie wyrokiem, ale jeżeli się uprawomocni, to ma takie same skutki jak prawomocny wyrok. Niebezpieczeństwa związane z wydaniem nakazu zapłaty polegają głównie na tym, że odbywa się to bez naszej wiedzy i bez rozprawy.

Bez względu na wysokość zadłużenia z tytułu opłat za korzystanie z lokalu, nasz wierzyciel ma prawo wystąpić z pozwem o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Nie otrzymamy wówczas odpisu wniesionego pozwu i nie zostaniemy wezwani na rozprawę. Sąd wyda nakaz na posiedzeniu niejawnym bez naszego udziału, wyłącznie na podstawie treści pozwu oraz załączonych do niego dokumentów. Któregoś dnia, ku naszemu zaskoczeniu, możemy otrzymać nakaz zapłaty z dołączonym pozwem oraz pouczeniem dotyczącym sposobu wniesienia sprzeciwu i skutków niezaskarżenia nakazu. Sąd nakaże nam, abyśmy w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu, spłacili dług w całości (wraz z kosztami) lub w tym samym terminie wnieśli do sądu sprzeciw.

Sprzeciw od nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym jest pismem procesowym, w którym zaskarżamy wydany przeciwko nam nakaz. Jeżeli pozew wniesiono na urzędowym formularzu, to i my, wnosząc sprzeciw, musimy wypełnić odpowiedni formularz (dostępny w każdym sądzie). Skutkiem wniesienia sprzeciwu jest utrata mocy wydanego przeciwko nam nakazu zapłaty. W trakcie postępowania może okazać się, że sąd oddali roszczenie powoda o zapłatę. Może się tak zdarzyć między innymi wtedy, gdy podniesiemy zarzut przedawnienia roszczenia. Dla roszczeń o świadczenia okresowe, a takimi są opłaty związane z korzystaniem z lokali mieszkalnych, okres przedawnienia wynosi 3 lata. Jeśli przeciwko nakazowi zapłaty nie wniesiemy skutecznie sprzeciwu (dotyczy to zarówno takiej sytuacji, gdy pozwany w ogóle nie wniósł sprzeciwu, jak i takiej, gdy np. sprzeciw został odrzucony przez sąd, z powodu wniesienia go po terminie), wówczas nakaz zapłaty uprawomocni się i na jego podstawie wierzyciel może skierować sprawę do komornika.

W takiej sytuacji znalazł się pan Zenon. Nie wniósł w porę sprzeciwu od nakazu zapłaty, tracąc przez to możliwość przedstawienia argumentów na swoją obronę. Nakaz wydany przeciwko niemu jest prawomocny.

Pamiętajmy! Unikanie odbioru korespondencji jest najgorszym z możliwych wyjść z sytuacji. Korespondencję uważa się za skutecznie doręczoną po jego dwukrotnym awizowaniu przez pocztę.

2.5. Co to jest eksmisja i czym jest eksmisja
„na bruk”?

Eksmisja jest najpoważniejszą konsekwencją zadłużenia mieszkania. Stanowi jedno z najboleśniejszych doświadczeń życiowych. Niniejszy podrozdział zawiera informacje przydatne w sytuacji, gdy otrzymujemy pozew o eksmisję, a utrata dachu nad głową jest bliska.

Eksmisję może nakazać tylko sąd w następujących przypadkach:

∙ brak tytułu prawnego do lokalu, np. rozwiązano z nami umowę wskutek zadłużenia lokalu,

∙ ktoś rażąco i uporczywie, w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców narusza porządek domowy, np. częste, hałaśliwe libacje,

∙ współmałżonek lub inna zamieszkująca w tym samym lokalu osoba zachowuje się rażąco nagannie, np. stosuje przemoc wobec członków rodziny.

Sąd orzeka, czy osoba, która ma być eksmitowana, ma prawo do lokalu socjalnego. W przypadku osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu komunalnego albo tytuł prawny uzyskany na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową lub towarzystwem budownictwa społecznego, sąd w wyroku eksmisyjnym nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

∙ kobiety w ciąży,

∙ małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

∙ obłożnie chorych,

∙ emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, czyli tych, których miesięczny dochód dla osoby samotnej nie przekracza 701 zł, a osoby zamieszkującej wraz z rodziną – 528 zł na osobę (stan na październik 2018).

∙ osoby posiadającej status zarejestrowanego w powiatowym urzędzie pracy bezrobotnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Wymienionej powyżej grupie osób sąd z urzędu nadaje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Może jednak nadać takie uprawnienie innym osobom, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego spoczywa na gminie. Należy wyraźnie podkreślić, iż osoby eksmitowane z lokali własnościowych nie mają prawa do lokalu socjalnego.

Lokal socjalny jest lokalem nadającym się do zamieszkania, jednak może być o obniżonym standardzie, którego powierzchnia pokoi, przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy, nie może być niższa niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego – 10 m2.

Pamiętajmy, że sąd nie zna naszej sytuacji i nie wie, że jesteśmy np. osobą niepełnosprawną lub bezrobotną. Jeżeli nie powiadomimy go o tym, nie będzie miał podstaw do nadania nam uprawnienia do lokalu socjalnego. Dlatego niezmiernie ważne jest, aby po otrzymaniu pozwu o opróżnienie lokalu wystosować odpowiedź na pozew, w której będziemy wnosić o przyznanie lokalu socjalnego, opisując w uzasadnieniu swoją trudną sytuację i dołączając stosowne dokumenty (np. orzeczenie o niepełnosprawności).

Jeśli osoba, wobec której zapadł wyrok o eksmisji, nie opuści dobrowolnie lokalu, eksmisję przeprowadza komornik.

Obecnie nie ma tak zwanej eksmisji „na bruk”. Jeżeli sąd nie nada uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, komornik wstrzymuje się z wykonaniem eksmisji dopóki gmina, dłużnik lub wierzyciel nie wskażą tak zwanego pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie tymczasowe musi nadawać się do zamieszkania.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, jeżeli sąd nakazał opróżnienie lokalu z powodu:

∙ stosowania przemocy w rodzinie,

∙ rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu,

∙ niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,

∙ samowolnego zajęcia lokalu (bez tytułu prawnego).

Trzeba pamiętać, iż opróżnienie przez nas zadłużonego lokalu (dobrowolne lub drodze eksmisji przeprowadzonej przez komornika) nie anuluje naszego zadłużenia. Nadal jesteśmy zobowiązani do spłaty długu, pomimo iż odebrano nam już mieszkanie.

2.6. Czy możemy wpływać na wysokość
opłat za mieszkanie?

Na wstępie należy stwierdzić, że nasze możliwości wpływania na wysokość opłat za mieszkanie są w znacznym stopniu uzależnione od posiadanego przez nas tytułu prawnego do lokalu. Inaczej wygląda to w lokalach wynajmowanych, a inaczej w lokalach, do których posiadamy tytuł własności. Niezależnie od tego w jakim lokalu mieszkamy, możemy w znacznym stopniu kształtować opłaty za media (oszczędzając energię elektryczną, gaz, wodę i ścieki), co jest, między innymi przedmiotem rozdziału pt.: „Podstawy edukacji finansowej”.

W mieszkaniach komunalnych to właściciel, czyli gmina, ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali. Stawki te powinny uwzględniać czynniki wpływające na wartość użytkową lokalu (np. położenie i wyposażenie lokalu w urządzenia techniczne i instalacje).

Właściciel lokalu ma prawo podnieść nam czynsz. Wypowiedzenie starej stawki i wskazanie nowej powinniśmy otrzymać na piśmie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli podwyżka przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu, możemy zażądać na piśmie podania przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel powinien nam odpowiedzieć na żądanie w terminie 14 dni od otrzymania naszego pisma, jeżeli tego nie zrobi – podwyżka jest nieważna. Dotyczy to tylko czynszu, a nie opłat za media, ponieważ ceny na nie wyznacza kto inny (np. wodociągi, zakład oczyszczania miasta). Podwyżka powyżej 3% wartości odtworzeniowej jest możliwa tylko w ściśle określonych w ustawie przypadkach, np. gdy właściciel nie uzyskuje – jego zdaniem – godziwego zysku z nieruchomości lub poniósł nakłady na remont. Jeśli po otrzymaniu odpowiedzi nadal nie zgadzamy się z wysokością czynszu, to możemy w terminie dwóch miesięcy od wypowiedzenia wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zasadna w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu lokalu. Do dnia uprawomocnienia się wyroku w tej sprawie, płacimy czynsz w dotychczasowej wysokości.

Należy tutaj wyjaśnić, co oznacza pojęcie: „3% wartości odtworzeniowej lokalu”. Otóż, wojewodowie zostali zobowiązani ustawą o ochronie praw lokatorów (...) do ogłaszania co 6 miesięcy wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla poszczególnych powiatów województwa. Przykładowo, na terenie powiatu m.st. Warszawy wskaźnik ten w chwili obecnej wynosi 6 320,40 zł/m 3% tej kwoty to 189,07 zł., w skali roku (dzielimy tę kwotę przez 12) otrzymamy wartość 15,76 zł za m2.

Podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (czyli biorąc pod uwagę trzymiesięczny termin wypowiedzenia – co dziewięć miesięcy).

Ponadto każda gmina może podjąć uchwałę, w której określi zasady ubiegania się o obniżanie stawki czynszu. Jeżeli jesteśmy najemcami lokalu komunalnego w Warszawie, to możemy ubiegać się o obniżenie czynszu z dwóch powodów: z uwagi na wartość użytkową lokalu (np. brak łazienki lub centralnej instalacji ciepłej wody w mieszkaniu) lub niskie dochody.

Wysokość opłat związanych z użytkowaniem spółdzielczego lokalu mieszkalnego ustala spółdzielnia, zgodnie z procedurami zawartymi w statucie. Zatem, podobnie jak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, warto jest uczestniczyć w walnych zgromadzeniach członków spółdzielni, ponieważ w ten sposób możemy uzyskać realny wpływ na ustalanie wysokości opłat. Jeżeli nie zgadzamy się z podwyżką opłat, możemy ją zaskarżyć do sądu lub odwołać się zgodnie z procedurami zawartymi statucie spółdzielni.

Będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej mamy znacznie większe, niż w powyżej opisanych przypadkach, możliwości kształtowania kosztów związanych z użytkowaniem naszego lokalu. Pamiętajmy o tym, że jesteśmy właścicielami lokalu, w którym zamieszkujemy oraz współwłaścicielami wszystkich części budynku, które stanowią element jego konstrukcji i są niezbędne do funkcjonowania nieruchomości, np. klatki schodowe, piony kanalizacyjne. Nasze prawa i obowiązki w zakresie zarządzania nieruchomością reguluje ustawa o własności lokali. Z jej treści wynika, że to członkowie wspólnoty w drodze głosowania ustalają sposób gospodarowania jej finansami. Co roku, na walnym zebraniu właścicieli (członków wspólnoty) zarząd wspólnoty przedstawia roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Jest to najlepsza pora i miejsce, aby zapoznać się z założeniami tego planu, podyskutować z innymi właścicielami lokali i wyrazić swoje zdanie. Jeżeli wspólnota liczy powyżej 7 członków, plan gospodarczy musi być uchwalony zwykłą większością głosów liczoną według udziałów członków wspólnoty. Opuszczając zebrania sami pozbawiamy się możliwości wpływania na wysokość opłat za nasze mieszkanie, zgodnie z przysłowiem „nieobecni nie mają racji”.

Większość wspólnot, a już zawsze większe z nich, posiada zarząd, w skład którego wchodzą członkowie wspólnoty lub osoby spoza ich grona, których ze względu na przymioty rozumu i charakteru obdarzyliśmy zaufaniem. Z tego powodu szczególnie ważna jest nasza obecność na walnych zebraniach, mających za jeden z punktów programu wybór członka zarządu, ponieważ to zarząd będzie na bieżąco wydatkował nasze pieniądze. Zastanówmy się zatem dokładnie, nie wybierajmy ludzi przypadkowych. Większość wspólnot ma profesjonalnego, posiadającego stosowne uprawnienia zarządcę. Trzeba wyraźnie podkreślić, iż zarządca jest naszym (czyli wspólnoty) „najemnym pracownikiem”, który jest zobowiązany wykonywać wolę wspólnoty wyrażoną w uchwałach. Powtórzmy więc – należy chodzić na zebrania i brać udział w dyskusjach i głosowaniach uchwał, bo tylko w ten sposób możemy wpływać na wysokość kosztów ponoszonych w związku z zamieszkiwaniem w lokalu stanowiącym odrębną własność. Jeśli nie zgadzamy się z uchwałą, np. jesteśmy zdania, iż zaliczka na fundusz remontowy została uchwalona w zbyt dużej wysokości, możemy w trakcie zebrania wysunąć swoje argumenty, próbować przekonać innych właścicieli lokali przeciwko uchwale wnoszącej taką podwyżkę (przypomnijmy, za uchwałą musi być ponad 50% głosów).

Jeśli nasze argumenty nie znalazły zrozumienia i uchwała przeszła, a my w dalszym ciągu jesteśmy przekonani o słuszności naszych poglądów, możemy uchwalę zaskarżyć do sądu, jednak nie później niż w ciągu sześciu tygodni od daty jej uchwalenia. Po tym terminie skutków uchwały nie można już cofnąć. Trzeba jednak mieć na uwadze, że aby zaskarżenie takie mogło przynieść skutek, musimy sądowi przedstawić i udokumentować niezbite fakty i przyczyny, dla których uważamy, że podwyżka opłat jest nieuzasadniona. Wreszcie, najlepszym sposobem współdecydowania o wysokości opłat jest aktywne uczestnictwo w życiu wspólnoty. Mamy prawo, a wręcz obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. W tej dziedzinie duże pole do popisu otwiera się Seniorom, bowiem mają oni duże doświadczenie życiowe, rozsądek, rozmaite kwalifikacje przydatne w zarządzaniu wspólnotą oraz – co może być bardzo ważne – sporo wolnego czasu. Ustawa o własności lokali daje nam prawo do zapoznawania się z rachunkami wspólnoty praktycznie w dowolnej chwili, jednak trzeba wyraźnie podkreślić, że swoje zdanie możemy wyrażać jedynie na zebraniach, co ma na celu uniknięcie zamieszania w toku sprawowania zwykłego zarządu nieruchomością. Jeśli jednak okażemy się pomocni zarządowi, np. wyszukamy tańszego wykonawcę remontu, wyrazimy swoje zdanie co do sensowności podlewania trawników itp., to zapewne spotkamy się z życzliwym podejściem zarządu. Najlepszym jednak sposobem na uzyskanie realnego wpływu na interesy wspólnoty, a co za tym idzie na wysokość opłat za nasze mieszkanie, jest wejście w skład zarządu wspólnoty. To właściwe miejsce dla Seniorów. Praca w zarządzie, nawet dużej wspólnoty, nie jest zbyt absorbująca, ponieważ większość czynności administracyjnych wykonuje opłacany przez wspólnotę zarządca.

Jeżeli grunt, na jakim posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wykupiony przez nas lokal, nie jest naszą własnością, to oprócz podatku od nieruchomości zobowiązani jesteśmy do uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w wysokości 1% ceny gruntu. Na terenie Warszawy opłaty te są stosunkowo wysokie i dla budżetu Seniora mogą stanowić poważny wydatek. Zwróćmy uwagę na to, że możemy ubiegać się o bonifikatę od tej opłaty w wysokości 50%, jeżeli nasz miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia (w październiku 2018 r. wyniosło ono 4 521,08 zł). Od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste zostanie przekształcone we własność – szczegóły na ten temat w rozdziale 2.13.

Osobom o niskich dochodach, niezależnie od rodzaju posiadanego przez nie tytułu prawnego do lokalu, przysługuje dodatek mieszkaniowy. Jeżeli spełniamy kryteria, to możemy ubiegać się o dodatek zarówno wtedy, kiedy jesteśmy właścicielami mieszkania, jak i wtedy, kiedy zajmujemy lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, ale oczekujemy przysługującego nam lokalu socjalnego.

O dodatek możemy ubiegać się, gdy średni miesięczny dochód na osobę w naszym gospodarstwie domowym (w okresie 3 miesięcy przed złożeniem wniosku) nie przekracza 1287,25 zł (125% kwoty najniższej emerytury), a dla osoby samotnej – 1802,15 zł (175% najniższej emerytury). Przypomnijmy, że kwota najniższej emerytury w 2018 r. wynosiła 1029,80 zł.

Niski dochód nie jest jedynym kryterium, jakie musimy spełnić, aby otrzymać dodatek mieszkaniowy. Powierzchnia użytkowa naszego lokalu nie może przekraczać:

∙ 35 m2 – dla 1 osoby,

∙ 40 m2 – dla 2 osób,

∙ 45 m2 – dla 3 osób,

∙ 55 m2 – dla 4 osób,

∙ 65 m2 – dla 5 osób,

∙ 70 m2 – dla 6 osób,

a w razie zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym większej liczby osób, dla każdej kolejnej osoby zwiększa się dozwoloną powierzchnię lokalu o 5 m2.

Wskazaną powyżej powierzchnię powiększa się o 15 m2, jeżeli w lokalu mieszkalnym zamieszkuje osoba niepełnosprawna poruszająca się na wózku lub osoba niepełnosprawna, której niepełnosprawność wymaga zamieszkiwania w oddzielnym pokoju, ale tylko wówczas jeżeli jest to zaznaczone w orzeczeniu o niepełnosprawności.

O dodatek mieszkaniowy możemy ubiegać się nawet wtedy, jeżeli wcześniej występowaliśmy o obniżkę stawki czynszu.

2.7. Czy możemy mieszkać z kim chcemy?

„Wolnoć, Tomku, w swoim domku”, ale tylko dla tych, którzy są właścicielami lokalu. Kiedy wynajmujemy mieszkanie, wydaje nam się nieraz, że możemy w nim mieszkać z kim chcemy. Tak nie jest. Jeżeli wynajmujemy mieszkanie, to właściciel lokalu (np. gmina) ma ostatnie słowo w tej kwestii. Pamiętajmy zatem, aby zawsze zwrócić się do właściciela o zgodę. Konsekwencje przeoczenia uzyskania zgody właściciela mogą być bardzo przykre.

Nie wolno nam użyczyć lub podnająć mieszkania bez zgody właściciela, ponieważ może on z tego powodu wypowiedzieć nam umowę najmu i po upływie terminu wypowiedzenia wezwać nas do opuszczenia lokalu. Zawsze jednak mamy prawo zamieszkać wspólnie ze współmałżonkiem i małoletnimi dziećmi. Zgoda wynajmującego nie jest również wymagana w stosunku do innych osób, względem których jesteśmy obciążeni obowiązkiem alimentacyjnym. Jeśli chcemy, aby zamieszkał z nami ktoś inny, musi na to wyrazić zgodę właściciel lokalu.

Mieszkanie spółdzielcze możemy wynająć lub oddać do bezpłatnego używania komu chcemy. Nie jest wymagana zgoda spółdzielni, chyba że wiązałoby się to ze zmianą sposobu użytkowania lokalu np. w przypadku wynajęcia mieszkania w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej.

2.8. Kto może zostać w mieszkaniu po śmierci
najemcy lub lokatora?

Zdarza się nieraz, iż po śmierci najemcy lokalu prawo do wstąpienia w stosunek najmu roszczą sobie różne osoby. Nie każda jednak będzie miała prawo pozostać w tym lokalu. Osoby te muszą spełnić ściśle określone warunki. Kto ich nie spełni powinien liczyć się z poważnymi konsekwencjami, włącznie z wezwaniem do opuszczenia lokalu.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

∙ małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu,

∙ dzieci najemcy i jego współmałżonka,

∙ inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

∙ osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby powyżej wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku takich osób, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, iż wnuki najemcy, nawet jeśli wspólnie z nim zamieszkiwały do chwili jego śmierci, nie należą do grupy osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym.

Jeżeli określona osoba nie spełnia warunków określonych w art. 691 kodeksu cywilnego, a jest to mieszkanie komunalne, to powinna zapoznać się z uchwałą rady gminy, która reguluje kwestie wynajmu mieszkań komunalnych w danej gminie. Przepisy te stwarzają bowiem możliwość zawarcia umowy najmu z określonymi osobami, które nie były uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego. Trzeba jednak spełniać warunki określone w uchwale rady gminy.

W Warszawie osobami uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy są: jego współmałżonek, zstępni, wstępni, pasierbowie, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teść, ale pod warunkiem, że spełniają łącznie następujące warunki:

∙ zamieszkiwały z najemcą w lokalu za zgodą właściciela i prowadziły wraz z nim wspólne gospodarstwo domowe przez okres co najmniej ostatnich 7 lat,

∙ zajmowana powierzchnia mieszkalna lokalu nie przekracza 15 m2 na każdą osobę uprawnioną, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 30 m2,

∙ nie zalegają z opłatami za korzystanie z lokalu, przy czym warunek ten uważa się za spełniony również w przypadku występowania zaległości, jeśli zostało podpisane i jest realizowane porozumienie o spłacie zadłużenia,

∙ osiągają dochód nieprzekraczający 160% minimum dochodowego.

2.9. Jakie kroki należy podjąć, gdy osoba, z którą mieszkamy jest zbyt uciążliwa?

Pragniemy ciszy i spokoju we własnych „czterech ścianach”. Niestety, nie wszyscy domownicy i sąsiedzi podzielają nasze zamiłowania. Hałaśliwe zachowania, głośna muzyka do późnej nocy, trzaskanie drzwiami, zanieczyszczanie klatki schodowej i inne tego typu zachowania mogą nam poważnie uprzykrzyć życie. Gorzej jeszcze, kiedy domownik używa wobec nas przemocy fizycznej lub psychicznej, gdy nie płaci za mieszkanie, pozostawiając cały ten ciężar na naszych barkach. Co robić w takiej sytuacji? Jak skłonić taką osobę do respektowania naszych praw? Postaramy się odpowiedzieć na to pytanie.

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego i liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. To samo dotyczy właścicieli lokali. Jeśli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Powstrzymajmy się zatem od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, to możemy wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Możemy wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona ta nie obejmuje jednak trzech grup osób, a mianowicie: znęcających się nad rodziną, które zajęły lokal bez tytułu prawnego lub rażąco naruszających zasady współżycia społecznego. Osoby te trafią do noclegowni lub schroniska.

2.10. Plusy i minusy ubezpieczenia
mieszkania

„Przezorny zawsze ubezpieczony”, tak od około 70 lat brzmi hasło reklamowe jednego z największych polskich ubezpieczycieli. Często powtarzamy w różnych okolicznościach stare polskie przysłowie: „Mądry Polak po szkodzie”. Postarajmy się zatem być mądrzy przed szkodą. Niestety, ubezpieczanie się wciąż nie jest zbyt powszechne wśród znacznej części naszych rodaków. Niechęć do ubezpieczeń jest być może wynikiem zakorzenionego jeszcze w poprzednim ustroju przekonania, że w nagłej potrzebie to państwo musi udzielić pomocy i roztoczyć opiekę nad poszkodowanym. Obecnie jednak mamy możliwość samodzielnego kształtowania własnego losu, czego wyrazem może być rozsądne ubezpieczanie się. Poczucie bezpieczeństwa jest jedną z elementarnych potrzeb każdego człowieka.

Obecnie w Polsce działa wiele towarzystw ubezpieczeniowych, a praktycznie każde z nich ma w swojej ofercie ubezpieczenie mieszkań, domów jednorodzinnych oraz innych obiektów np. garaży, budynków gospodarczych. Zapewne nieraz mieliśmy do czynienia z agentami ubezpieczeniowymi, odwiedzającymi nas w domach w celu przedstawienia atrakcyjnych warunków umów ubezpieczeniowych. Nie unikajmy rozmów z nimi. Są to osoby, które przeszły solidne przeszkolenie, zawarły umowę agencyjną z zakładem ubezpieczeń i są wpisane na listę agentów prowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Agenci pracując w lokalnej społeczności znają potrzeby swoich klientów, służąc im swoją wiedzą często przez wiele lat. Dobry agent ubezpieczeniowy będzie sam pamiętał o upływie terminu ubezpieczenia naszego mieszkania i zadzwoni do nas w odpowiedniej chwili w celu przedłużenia polisy. Jeśli pozna nasze potrzeby i możliwości, zaproponuje warunki ubezpieczenia, obliczy odpowiednie stawki opłat, wypełni dokumenty i przyjdzie do nas do domu w celu podpisania umowy ubezpieczeniowej. Nie oznacza to jednak, że mamy we wszystkim polegać na agencie, bowiem żyje on z prowizji naliczanej od wysokości ubezpieczeni. Będzie nam zatem przedstawiał raczej oferty droższe niż tańsze.

Przede wszystkim, zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy ubezpieczeniowej, zastanówmy się jaki ma być zakres ubezpieczenia, ponieważ od tego zależy jego koszt. Towarzystwa ubezpieczeniowe mają w swojej ofercie rozmaite pakiety. Na przykład w wariancie „minimum” pewnego towarzystwa, jest wyszczególnionych 11 zdarzeń, za które dostaniemy ubezpieczenie, począwszy od pożaru, a skończywszy na zapadaniu się ziemi. Ubezpieczenie nie obejmuje jednak takich zdarzeń jak: upadek drzew i budowli, powódź czy lawina. Jeśli zatem mieszkamy w budynku wielorodzinnym, z dala obszarów leśnych, koryta rzeki i terenów górskich, to nie jesteśmy narażeni na wskazane powyżej ryzyka – nie ma sensu się od nich ubezpieczać. Zdarzenia powyżej opisane są objęte ochroną ubezpieczeniową w następnym wariancie „komfort” – oczywiście nieco droższym, natomiast wariant „optimum” zawiera już nawet takie zdarzenie, jak stłuczenie szyb, co w niespokojnej okolicy może się nieraz zdarzyć. Największy i najdroższy zarazem pakiet „maksimum” obejmuje nawet: wandalizm i zamieszki, zatem będąc np. mieszkańcem lokalu na parterze na jednej z głównych ulic Warszawy, na której ścierają się co jakiś czas pochody tych, co „są za” z pochodami tych, co „są przeciw”, powinniśmy poważnie zastanowić się nad wyborem takiego właśnie pakietu. Ważne informacje na ten temat zawierają broszury pt. „Ogólne warunki ubezpieczenia” (OWU), które agent ubezpieczeniowy jest zobowiązany nam wręczyć. Gorąco zalecamy wnikliwe zapoznanie się z całą treścią tych broszur, a jeśli komuś nie starcza do tego cierpliwości, koniecznie przeczytajmy punkty, które zaczynają się od słów: „towarzystwo ubezpieczeniowe odpowiada za szkody spowodowane następującymi zdarzeniami ubezpieczeniowymi...”. Unikniemy wtedy przykrej niespodzianki, gdy okaże się, że zdarzenie które nas dotknęło nie jest objęte ubezpieczeniem lub płacimy za ubezpieczenie od ryzyka, które nas wcale nie dotyczy.

Ubezpieczając mieszkanie zazwyczaj obejmujemy ochroną ubezpieczeniową nie tylko jego ściany, sufity i podłogi, lecz również meble i wyposażenie, biżuterię czy dzieła sztuki, które mogą zostać zniszczone, na przykład wskutek zalania wodą czy pożaru. W polisie ubezpieczeniowej spotkamy osobne pozycje dla określenia wartości elementów stałych lokalu i ruchomości, jakie się w nim mieszczą oraz naliczenia składki ubezpieczeniowej. Zastanówmy się wtedy wnikliwie nad wartością naszego mienia oraz ryzykiem jego utraty. Jeśli jesteśmy przekonani, iż istnieje zagrożenie całkowitego spalenia się naszego lokalu, tak, że będzie nadawał się tylko do rozbiórki, powinniśmy ubezpieczyć go na kwotę, za którą będziemy mogli kupić nowe mieszkanie - takie samo lub bardzo podobne do utraconego. Jeśli jednak uważamy, że strażacy przyjadą na tyle szybko, że konieczny będzie tylko solidny remont, to ubezpieczmy się na niższą kwotę. Zapłacimy wtedy niższą składkę. Dowiedzmy się też, ile kosztowałoby wymienienie paneli podłogowych w przypadku zalania, wymiana glazury w łazience w przypadku konieczności kucia ścian w poszukiwaniu pękniętej rury czy też pomalowanie ścian i sufitów.

Zwróćmy również uwagę, czy w polisie nie obowiązuje zasada proporcji, na przykład: jeśli mieszkanie warte 300 000 zł ubezpieczymy na kwotę 150 000 zł i dojdzie do szkody częściowej (np. zalany parkiet itp.), to otrzymamy odszkodowanie w wysokości 50% rzeczywiście poniesionych strat. Określmy też realnie (nie przesadzając, ani nie zaniżając) wartość naszego mienia ruchomego. Ile warte są obecnie nasze meble, nasz sprzęt radiofoniczny, czy mamy coś szczególnie cennego, np. biżuterię, kolekcję znaczków lub monet? W polisach niektórych firm możemy znaleźć (bez dodatkowej opłaty) bardzo przydatne opcje dodatkowe, np. „Home Assistance”. W sytuacji, gdy np. w skutek pożaru czy zalania, mieszkanie nie nadaje się przez jakiś czas do zamieszkania, ubezpieczyciel pokryje koszty pobytu w hotelu całej rodziny (przez kilka dni) oraz przewiezienia i przechowania ocalałego mienia. Możemy też liczyć na pomoc ślusarza w sytuacji, gdy zgubimy klucze do mieszkania lub zamek nie daje się otworzyć. Standardowe ubezpieczenie zapewnia nam pomoc w tych sytuacjach. Choć agent z natury rzeczy dąży do podpisania jak najszybciej umowy, to poprośmy go o czas do namysłu, jak również o wyjaśnienie nam wszystkich wątpliwości. W końcu to nasze ryzyko, nasz dobytek i nasze pieniądze.

Niezmiernie ważnym elementem umowy ubezpieczeniowej jest ubezpieczenie się od odpowiedzialności cywilnej za szkody, jakie powstaną w lokalach naszych sąsiadów wskutek zdarzeń ubezpieczeniowych zaistniałych w naszym lokalu. Zawsze bolesne jest uszkodzenie lub utrata własnego mienia, jednak sytuacja jest często znacznie bardziej poważna, jeśli powstaną szkody w lokalach sąsiadów. Szczególnie często szkody takie występują w przypadku zalania, kiedy to woda spływa po wszystkich mieszkaniach całego pionu. Jeśli mieszkamy na wyższym piętrze, warto zastanowić się nad takim ubezpieczeniem w kwocie nawet wyższej niż za własny lokal. Ubezpieczyciel pokryje wtedy szkody u sąsiadów.

Jeśli już, nie daj Boże, nastąpi jakieś nieszczęśliwe zdarzenie i powstaną szkody, powinniśmy przede wszystkim, zaraz po ugaszeniu ognia czy zebraniu wody, przystąpić do dokumentowania powstałych szkód. Trzeba opisać stan lokalu z dokładną datą, godziną i podpisami osób, które uczestniczyły w oględzinach, a najlepiej również sfotografować powstałe szkody, zarówno we własnym mieszkaniu, jak i sąsiadów. Jeśli to uczynimy, możemy powiadomić towarzystwo o powstaniu szkody, co spowoduje, że rychło zjawi się u nas pan lub pani likwidator, który fachowym okiem oceni zasięg szkód, wykona niezbędną dokumentację oraz oszacuje wartość strat i odszkodowania. Jeśli zgodzimy się z opinią likwidatora nie będziemy długo czekać na pieniądze z towarzystwa ubezpieczeniowego. Jeśli jednak jesteśmy zdania, że szkody są większe, możemy się ubiegać o większe odszkodowanie (nie większe jednak, niż to zadeklarowano w umowie ubezpieczeniowej), pod warunkiem, że przedstawimy dowody na poniesione straty. W takim przypadku nieoceniona może okazać się dokumentacja samodzielnie wykonana bezpośrednio po zdarzeniu oraz rachunki od fachowców usuwających szkody (np. elektryków, malarzy). Często bywa, iż towarzystwo ubezpieczeniowe przychyla się do rozsądnych roszczeń ubezpieczonego. Jeśli tak się nie stanie – pozostaje nam droga sądowa.

Jako minusy ubezpieczania się są postrzegane: konieczność opłacenia corocznej składki oraz wymóg dbałości o stan techniczny lokalu, ponieważ żaden ubezpieczyciel nie wypłaci nam odszkodowania np. w wypadku, jeśli pożar nastąpi wskutek wadliwej instalacji elektrycznej, której nie naprawiliśmy w porę lub nieostrożnego obchodzenia się z ogniem.

Widzimy zatem, że rozsądne ubezpieczanie się, choć nie uchroni nas od przykrych zdarzeń, w znacznej mierze pozwoli naprawić ich skutki. Pamiętajmy: „Przezorny zawsze ubezpieczony”.

2.11. Jakie prawa i obowiązki mają członkowie wspólnot mieszkaniowych?

Z chwilą nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość, nowy właściciel nabywa wszystkie prawa i obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkanie możemy zakupić, otrzymać w drodze darowizny lub odziedziczyć. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Pełnoprawnym członkiem wspólnoty stajemy się dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej, jednakże w okresie oczekiwania na dokonanie wpisu, możemy korzystać z uprawnień członka wspólnoty, wywiązując się jednocześnie z wszystkich nałożonych na nas obowiązków. Członkiem wspólnoty nie jest najemca lokalu.

Wraz z lokalem nabywamy także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego gruntu a także w częściach wspólnych budynku, tj. instalacji, kominów, dachu, piwnic, ścian, klatek schodowych itp., za utrzymanie których jesteśmy współodpowiedzialni. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo korzystania z części wspólnych, ale w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania przez innych współwłaścicieli. Obowiązkiem naszym jest współdziałanie z innymi członkami wspólnoty w ochronie wspólnego dobra.

Wspólnota może wynajmować lub wydzierżawiać nieruchomości, które stanowią część wspólną i zarabiać na tym pieniądze. Uzyskane przychody służą przede wszystkim pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnej, a w części przekraczającej te potrzeby, przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Jeżeli wspólnota nie czerpie żadnych pożytków lub nie wystarczają one na utrzymanie części wspólnych, to właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie nieruchomości, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie zarządcy oraz ewentualne wynagrodzenie członków zarządu a także opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów zobowiązani jesteśmy uiszczać do dnia 10 każdego miesiąca zaliczkę i to my sami decydujemy jaka ma być jej wysokość, ale o tym pisaliśmy we wcześniejszym podrozdziale „Czy możemy wpływać na wysokość opłat za mieszkanie”. W stosunku do właścicieli, którzy nie płacą zaliczek wspólnota ma prawo dochodzić należności w sądzie oraz naliczać odsetki za zwłokę. Gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota może też w ostateczności wystąpić do sądu z wnioskiem o przymusową sprzedaż tego lokalu.

Oprócz uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zobowiązani jesteśmy do utrzymania naszego lokalu w należytym stanie oraz przestrzegania porządku domowego. Jeżeli wykraczamy w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynimy korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota, podobnie jak w przypadku zalegania z opłatami, może wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż naszego lokalu.

Ponadto, do naszych obowiązków należy ponoszenie wszystkich wydatków związanych z utrzymaniem naszego mieszkania, ponieważ nasze zadłużenie może obciążać pozostałych członków wspólnoty (tak jest w przypadku opłat za zużytą przez nas wodę, nasze zaległości obciążają pozostałych właścicieli lokali). Jeżeli trzeba usunąć awarię w nieruchomości wspólnej lub konieczne jest przeprowadzenie jakiegoś remontu, to musimy, na żądanie zarządu, pozwolić na wstęp do naszego lokalu.
O ile możliwe jest zarządzanie nieruchomością wspólną przez wszystkich członków wspólnoty w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych (do 7 członków), to w przypadku dużych wspólnot konieczny jest wybór zarządu wspólnoty, który będzie odpowiadał za wszystkie bieżące czynności związane z utrzymaniem mienia wspólnego. O powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej pisaliśmy już wcześniej w podrozdziale „Czy możemy wpływać na wysokość opłat za mieszkanie”. Wybrany przez nas zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd jest organem decyzyjnym w zakresie czynności zwykłego zarządu nieruchomością, ale „w sprawach poważniejszych” decyzje podejmują członkowie wspólnoty w drodze uchwał, a zarząd pełni wówczas rolę wykonawczą. Zarząd musi mieć zgodę właścicieli m.in. na przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmianę przeznaczenia lub wysokości udziałów, dokonanie podziału części wspólnej nieruchomości, prace budowlane na terenie wspólnoty czy też nabycie nieruchomości przez wspólnotę.

Uchwały są podejmowane na zebraniu członków wspólnoty bądź w trakcie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (możliwe jest również podjęcie uchwały w trybie mieszanym). Głosować mają prawo tylko właściciele lokali. Jeżeli chcemy, aby ktoś głosował w naszym imieniu, to powinniśmy udzielić mu pełnomocnictwa. Mamy prawo oddać głos „za”, „przeciw” lub wstrzymać się od głosu. W małych wspólnotach (do 7 członków) musi być jednomyślność, w dużych wspólnotach uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczonych wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej. Do ważności podjętej uchwały nie jest wymagana obecność na zebraniu przynajmniej połowy uprawnionych do głosowania. Zarząd wspólnoty musi zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, o czym powinniśmy być powiadomieni na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Pamiętajmy, że podczas corocznego zebrania omawiane są bardzo ważne sprawy dotyczące wspólnoty mieszkaniowej, przede wszystkim uchwalamy wówczas roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i ustalamy wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Nie mamy obowiązku chodzenia na zebrania wspólnoty mieszkaniowej, ale warto z tego prawa korzystać, na co zwróciliśmy uwagę w podrozdziale „Czy możemy wpływać na wysokość opłat za mieszkanie”. O treści uchwał powziętych z udziałem głosów zbieranych indywidualnie należy pisemnie zawiadomić każdego członka wspólnoty.
Zwołanie zebrania raz do roku czasami nie wystarcza. Jeżeli są pilne sprawy do omówienia, które wymagają podjęcia uchwał (a najlepiej to zrobić na zebraniu, gdzie możemy podyskutować przed podjęciem decyzji) to możemy wnioskować do zarządu o zwołanie zebrania. Wystarczy, że nasz wniosek będzie poparty przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zdarza się czasami, że jeden właściciel (np. gmina) ma dominującą pozycję we wspólnocie lub udziały nie sumują się do jedności (np. w przypadku nieprecyzyjnego obmiaru powierzchni), w takim przypadku, na żądanie jednej piątej właścicieli udziałów, można zmienić tryb głosowania w taki sposób, że każdy członek wspólnoty ma jeden głos.

Jeżeli uważamy, że podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (np. nieprzemyślane inwestycje, zaciągnięcie kredytu) lub w inny sposób narusza nasz interes, to mamy prawo zaskarżyć ją do sądu. Możemy to zrobić w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub od momentu kiedy otrzymaliśmy jej treść, jeśli głosowanie przebiegało w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozywamy wspólnotę mieszkaniową, a nie członków wspólnoty, którzy podjęli uchwałę. Sądem właściwym jest sąd okręgowy. Pozew podlega stałej opłacie w wysokości 200 zł. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd, na nasz wniosek, wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli wygramy w sądzie, to uchwałę uznaje się za niebyłą. Jeżeli przegramy, będziemy musieli ponieść koszty postępowania.

Każdy właściciel lokalu ma prawo kontroli działalności zarządu, przede wszystkim poprzez prawo wglądu we wszystkie dokumenty wspólnoty (księgowej, osobowej, technicznej budynku). Pamiętajmy, że zarząd wspólnoty pełni służebną funkcję wobec właścicieli lokali i choćby z tego wynika, że nie może on w żaden sposób ograniczać członkom wspólnoty prawa do kontrolowania swoich działań, np. poprzez odmowę udostępnienia dokumentacji finansowej. Pracę zarządu oceniamy podczas corocznego zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli jesteśmy zadowoleni, akceptujemy działania i decyzje podejmowane przez zarząd, to głosujemy za udzieleniem absolutorium. Jeśli wybrany przez nas zarząd nie wykonuje, naszym zdaniem, swoich obowiązków w sposób należyty, to możemy nie udzielić mu absolutorium, ale nie jest to jednoznaczne z odwołaniem zarządu. Do tego konieczna jest odrębna uchwała właścicieli, którzy mogą odwołać (a także zawiesić) zarząd w całości, jak i jego poszczególnych członków. Nieudzielenie absolutorium jest „ostrzeżeniem” dla zarządu. Przekazujemy w ten sposób informację, że nie jesteśmy zadowoleni z jego pracy.
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków i naszym zdaniem narusza zasady prawidłowej gospodarki, to każdy z nas, nie oglądając się na innych członków wspólnoty, może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Zgodnie z ustawą o własności lokali mamy prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Bardzo ważne jest, abyśmy byli w pełni świadomi swoich praw oraz obowiązków, ponieważ gwarantuje to prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.

2.12. Jakie prawa i obowiązki mają członkowie spółdzielni mieszkaniowych?

Warunki przyjęcia na członka spółdzielni mieszkaniowej określone są w dwóch aktach prawnych: ustawie prawo spółdzielcze i w statucie spółdzielni. Tylko członkowi spółdzielni może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, ale wstąpienie w poczet członków spółdzielni nie jest warunkiem niezbędnym dla nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, nawet wówczas, gdy prawo do lokalu przysługuje tylko jednemu z nich. Podstawowym warunkiem nabycia członkostwa spółdzielni jest złożenie deklaracji członkowskiej. Każdy członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia opłaty ponoszonej z tytułu wpisu w poczet członków spółdzielni (nie wyższej niż minimalne wynagrodzenie za pracę) oraz zadeklarowanych udziałów, stosownie do postanowień statutu. Każdy członek spółdzielni powinien zadeklarować przynajmniej jeden udział, chyba że statut zobowiązuje do zadeklarowania większej ich ilości. Do wysokości zadeklarowanych udziałów uczestniczymy w pokrywaniu strat spółdzielni.

Członkom spółdzielni przysługują prawa, dzięki którym mogą oni wpływać na działalność organów zarządzających spółdzielnią. Mają oni również określone obowiązki wobec spółdzielni. Podstawowe prawa jak i obowiązki członków zostały uregulowane w Prawie spółdzielczym i ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Statuty poszczególnych spółdzielni regulują szczegółowo prawa i obowiązki swoich członków. Zatem jeśli jesteśmy członkami spółdzielni, to powinniśmy posiadać w domu jej statut.

Organami spółdzielni są: walne zgromadzenie, rada nadzorcza oraz zarząd. Będąc członkami spółdzielni mamy prawo do wybierania i bycia wybieranym do organów spółdzielni.

Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni. Do jego kompetencji należą wszystkie najważniejsze sprawy związane z działalnością spółdzielni. Walne zgromadzenie pełni funkcję uchwałodawczą i kontrolną, uchwala akty prawa wewnątrzspółdzielczego – statut i regulaminy. Wszyscy członkowie spółdzielni mają prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu i głosowania nad uchwałami, w tym także prawo zgłaszania projektów uchwał oraz poprawek do projektów uchwał. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Członek może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu również przez pełnomocnika. Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania.

Walne zgromadzenie zwoływane jest corocznie przez zarząd spółdzielni. Zarząd jest zobowiązany zwołać walne zgromadzenie również na wniosek przynajmniej 1/10 (nie mniej niż trzech) członków spółdzielni (statut spółdzielni może zastrzec to uprawnienie dla większej liczby członków). Zarząd powinien zorganizować zebranie w ciągu sześciu tygodni od dnia wniesienia wniosku. Jeżeli to nie nastąpi, zwołuje je rada nadzorcza, związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub Krajowa Rada Spółdzielcza na koszt spółdzielni.

Każdemu członkowi, niezależnie od tego, czy brał udział w zgromadzeniu, które podjęło uchwałę, czy nie, służy prawo zaskarżenia jej do sądu, to jest wniesienia powództwa (w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia) o uchylenie uchwały. Można zaskarżyć do sądu taką uchwałę, która jest sprzeczna z postanowieniami statutu, godzi w interesy spółdzielni albo ma na celu pokrzywdzenie jej członka.

Rada nadzorcza zgodnie z prawem spółdzielczym kontroluje i nadzoruje działalność spółdzielni między innymi poprzez badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań finansowych, dokonywanie ocen wykonania przez spółdzielnię jej zadań oraz rozpatruje skargi na działalność zarządu (w statucie mogą być nadane jej jeszcze inne uprawnienia). Członków zarządu wybiera i odwołuje rada nadzorcza lub walne zgromadzenie (określa to statut spółdzielni). Jeżeli prawo do odwołania zarządu ma walne zgromadzenie, to musi podjąć uchwałę na corocznym walnym zebraniu lub na zebraniu zwołanym w tym celu. Przed upływem kadencji członek rady może być odwołany większością 2/3 głosów przez organ, który go wybrał. Jeżeli więc powołanie rady nadzorczej należy do kompetencji walnego zgromadzenia, możemy – tak jak w przypadku odwołania zarządu – złożyć do zarządu wniosek o zwołanie zgromadzenia w celu odwołania rady lub poszczególnych jej członków.
Zawsze, a nie tylko z okazji walnego zgromadzenia, mamy prawo wiedzieć, „co się w spółdzielni dzieje”. Podobnie jak we wspólnotach mieszkaniowych, każdy członek ma prawo do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Zarząd może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi jej znaczną szkodę. Odmowa powinna być wyrażona na piśmie. Jeżeli nam odmówiono wglądu w umowy, to możemy złożyć wniosek do sądu rejestrowego (wydział rejestrowy Krajowego Rejestru Sądowego) o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Wniosek należy złożyć w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia nam pisemnej odmowy. Jeżeli chcemy otrzymać kserokopię dokumentów, to musimy ponieść koszt sporządzenia kopii, z wyjątkiem statutu i regulaminów.

Wszyscy członkowie spółdzielni mają prawo żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności. Od każdej decyzji zarządu, która nas indywidualnie dotyczy, możemy się odwołać do rady nadzorczej, a od decyzji rady – do walnego zgromadzenia. Zasady i tryb postępowania określa statut spółdzielni.

Wszyscy członkowie spółdzielni zobowiązani są do przestrzegania statutu oraz opartych na nim regulaminów. Jeżeli przysługuje nam spółdzielcze prawo do lokalu, to do naszych obowiązków należy uczestniczenie w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Zobowiązani jesteśmy do uiszczania opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Opłaty wnosi się co miesiąc z góry (do 10 dnia miesiąca), chyba że statut określa termin późniejszy. Jednocześnie, jeżeli tak stanowi uchwała walnego zgromadzenia, wszyscy członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Jeżeli nie wykonujemy ciążących na nas obowiązków statutowych, to spółdzielnia może pozbawić nas członkostwa.
Jeżeli uważamy, że spółdzielnia funkcjonuje nieprawidłowo, to razem z innymi spółdzielcami możemy w każdym czasie wystąpić o tzw. lustrację, czyli kontrolę spółdzielni, do Krajowej Rady Spółdzielczej lub odpowiedniego związku rewizyjnego. Lustracja może dotyczyć całości lub części działalności spółdzielni. O przeprowadzenie lustracji może wnioskować 1/5 członków spółdzielni. Wnioski z przeprowadzonej lustracji powinny być przedstawione przez radę nadzorczą walnemu zgromadzeniu na najbliższym posiedzeniu, po zakończeniu postępowania lustracyjnego. Walne zgromadzenie decyduje o sposobie wykorzystania ustaleń zawartych w protokole lustracji oraz wniosków wynikających z tego dokumentu.

Pamiętajmy, że spółdzielnia funkcjonuje efektywnie i prawidłowo, jeżeli wszyscy jej członkowie współpracują dla jej dobra.

2.13. Uwłaszczenie gruntów

Wielu z nas, posiadając prawo własności mieszkania lub domu, jest jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu. Użytkowanie wieczyste przypomina własność, ale nią nie jest. Na czym polega różnica? Właściciel gruntu (Skarb Państwa, województwo, powiat czy gmina) może oddać w użytkowanie nieruchomość gruntową osobie fizycznej, która obowiązana jest do ponoszenia z tego tytułu określonych opłat. Zawarcie umowy użytkowania wieczystego dokonywane jest zawsze w formie aktu notarialnego z obowiązkowym wpisem do księgi wieczystej. Umowę zawiera się na 99 lat, a prawo własności gruntu nie jest ograniczone jakimkolwiek terminem. Właścicielem gruntu, na którym stoi budynek mieszkalny lub dom jednorodzinny jest nadal Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Uprawnienia użytkownika są zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi, co oznacza, że ma on prawo do korzystania gruntu i dysponowania nim. Może zatem swoje prawo sprzedać, podarować, przekazać w drodze dziedziczenia, zagospodarować nieruchomość, dokonać jej podziału lub obciążyć, a przede wszystkim ma pełne prawo własności do budowli wzniesionych na użytkowanym gruncie. Jeżeli jednak nie wywiązujemy się z obowiązku uiszczania opłaty za użytkowanie wieczyste, to mogą nas spotkać przykre konsekwencje, takie jak przeprowadzenie egzekucji z przysługującego nam prawa.

Zawierając umowę o użytkowanie wieczyste gruntu ponosimy opłatę jednorazową, którą musimy uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Dodatkowo będziemy ponosić coroczną opłatę w wysokości 1% wartości gruntu, na którym stoi budynek (w przypadku własności mieszkania,
stosownie do udziału jaki posiadamy w działce). Roczne opłaty wnoszone są przez cały okres trwania użytkowania wieczystego. Można ubiegać się o bonifikatę od tej opłaty, co zostało opisane w rozdziale „Czy możemy wpływać na wysokość opłat za mieszkanie?”. Opłata roczna może być aktualizowana, nie częściej jednak niż raz do roku. Właściciel gruntu nie uiszcza opłaty rocznej, jedynie obciążają go koszty podatku od nieruchomości.

W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego terminu (99 lat) wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat, a odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Użytkowanie wieczyste może być przekształcone w „silniejsze” prawo własności nieruchomości. Prawo własności jest formą dużo pewniejszą i mniej narażoną na podwyżki stawek. Do tej pory przejście przez procedurę przekształceniową nie było łatwe. Z wnioskiem musieli bowiem wystąpić współużytkownicy wieczyści (np. członkowie spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej), których suma udziałów wynosiła co najmniej połowę. Jeżeli do złożonego już wniosku sprzeciw złożył chociażby jeden współużytkownik wieczysty, właściwy organ musiał zawiesić postępowanie.

Od wielu miesięcy trwały prace nad nową ustawą, której celem jest ułatwienie przekształcania udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi w prawo współwłasności gruntu.

1 stycznia 2019 r. wchodzą w życie nowe przepisy (ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów), zgodnie z którymi prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostanie przekształcone w prawo własności tych gruntów. Jak to będzie wyglądało w praktyce? Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie stanowiło zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które zostanie wydane przez organ reprezentujący dotychczasowego właściciela gruntu z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek nowego właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.
Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu (dotychczasowy użytkownik) poniesie na rzecz dotychczasowego właściciela (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) opłatę, której wysokość będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata będzie wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Wspomniane wyżej zaświadczenie będzie potwierdzało przekształcenie oraz będzie zawierało informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zostanie przekazane przez organ do sądu, który dokona z urzędu wpisu własności gruntu w księdze wieczystej nieruchomości oraz wpisu roszczenia o opłatę.
Nowy właściciel gruntu będzie mógł w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej będzie równa wielokrotności wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej oraz liczby lat pozostałych do upływu 20-letniego okresu. Właściwy organ będzie mógł udzielić „nowym” właścicielom gruntu bonifikaty od opłaty za dany rok lub od opłaty jednorazowej. W przypadku gruntów Skarbu Państwa stosowne zarządzenie będzie mógł wydać wojewoda, a w przypadku gruntów należących do gminy lub powiatu, właściwe rady albo sejmik będą mogły podjąć uchwałę określającą warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wyda nam z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które załączymy do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Opłata wniosku wynosić będzie 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej lub 75 zł w pozostałych przypadkach.

Dzięki nowym przepisom rozwiązane zostaną problemy powstające przy aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe, gdyż ustawa zlikwiduje użytkowanie wieczyste na tych nieruchomościach.

Warszawiacy już od czerwca 2017 r. mogą korzystać z bardzo atrakcyjnej 95% bonifikaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności lub nawet 99% bonifikaty, jeżeli wnieśliśmy opłatę za cały 99 letni okres użytkowania wieczystego (uchwała nr L/1217/2017 Rady m.st. Warszawy w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych). Bonifikata jest udzielana na wniosek użytkownika wieczystego, pod warunkiem, że nie zalegamy wobec m. st. Warszawy z opłatami z tytułu użytkowania wieczystego.

Również inne gminy zaoferowały bardzo korzystny system bonifikat. Ci, którzy chcieliby skorzystać z dotychczasowej propozycji, muszą się jednak spieszyć. Ustawa uwłaszczeniowa zawiera bowiem przepis, który może spowodować umorzenie niezakończonych postępowań przekształceniowych prowadzonych na podstawie dotychczasowych przepisów.

2.14. Możesz to zrobić sam – wzory pism

WZÓR POZWU O WYDANIE NAKAZU ZAPŁATY

Miejscowość.............

data ………………........

Sąd Rejonowy w …...................

Wydział Cywilny

Adres

Powód: imię, nazwisko,
adres osoby wnoszącej pozew

Pozwany: imię, nazwisko,

adres osoby

Wartość przedmiotu sporu: ….......................................

(należy wpisać kwotę, jakiej dochodzimy)

POZEW O WYDANIE NAKAZU ZAPŁATY

Wnoszę o:

orzeczenie nakazem zapłaty, by pozwany ..…………… zapłacił powodowi ………..........kwotę............... wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i kosztami postępowania w terminie 14 dni od dnia doręczenia nakazu zapłaty.


W razie wniesienia sprzeciwu wnoszę o:

zasądzenie od pozwanego …........... na rzecz powoda ..........….................. kwoty ….………………….. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

zasądzenie od pozwanego ……….........……..……. na rzecz powoda .....…………………….. kosztów procesu według norm przepisanych,

przeprowadzenie rozprawy także podczas nieobecności powoda,

nadanie wyrokowi klauzuli natychmiastowej wykonalności.

UZASADNIENIE

W uzasadnieniu należy przedstawić dowody i opisać swoją sytuację.

(podpis)

Załączniki:

Dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Odpis pozwu i innych załączników tj. dowodów, na podstawie których opieramy swoje roszczenie.

WZÓR SPRZECIWU OD NAKAZU ZAPŁATY

Miejscowość.............

data ………………........

Sąd Rejonowy w….............................

Wydział Cywilny

Adres

Powód: imię, nazwisko, adres osoby wnoszącej pozew o zapłatę - wierzyciel

Pozwany: imię, nazwisko adres osoby składającej sprzeciw - dłużnika

Sygnatura akt:

Wartość przedmiotu sporu:

SPRZECIW OD NAKAZU ZAPŁATY

Zaskarżam w całości nakaz zapłaty wydany w dniu przez Sąd Rejonowy ............, doręczony mi w dniu..........

Wnoszę o:

oddalenie powództwa,

zasądzenie od powoda …....................................
na rzecz pozwanego …............................................. kosztów procesu według norm przepisanych,

UZASADNIENIE

W uzasadnieniu należy przedstawić dowody i opisać swoją sytuację.

(podpis)

Załączniki:

Wymienić załączniki, które dołączamy (w tym odpis sprzeciwu dla strony przeciwnej).

WZÓR POZWU O NAKAZANIE OPRÓŻNIENIA
LOKALU MIESZKALNEGO

Miejscowość.............

data ………………........

Sąd Rejonowy w …................

Wydział Cywilny

Adres

Powód: imię, nazwisko, adres osoby wnoszącej pozew

Pozwany: imię, nazwisko, adres osoby, o eksmisję której występujemy wartość przedmiotu sporu:

POZEW O NAKAZANIE OPRÓŻNIENIA

LOKALU MIESZKALNEGO

Wnoszę o:

nakazanie pozwanemu ................. opróżnienia lokalu
mieszkalnego nr ... przy ul. …............. w ….............,

zasądzenie od pozwanego …............na rzecz powoda ............. kosztów procesu według norm przepisanych,

rozpoznanie sprawy również pod nieobecność powoda,

nadanie wyrokowi klauzuli natychmiastowej wykonalności.

UZASADNIENIE

W uzasadnieniu należy przedstawić dowody i opisać swoją sytuację.

(podpis)

Załączniki:

Dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Odpis pozwu dla strony przeciwnej.

Inne załączniki np. dokumenty potwierdzające zasadność żądania wraz z odpisami tych dokumentów (załączników) dla strony przeciwnej.

WZÓR ODPOWIEDZI NA POZEW O EKSMISJĘ

Miejscowość.............

data ………………........

Sąd Rejonowy w …................

Wydział Cywilny

Adres

Powód: imię, nazwisko,
adres osoby wnoszącej pozew

Pozwany: imię, nazwisko,
adres osoby

Sygnatura akt:

ODPOWIEDŹ NA POZEW O EKSMISJĘ

W odpowiedzi na pozew o opróżnienie i opuszczenie lokalu nr ….......... przy ul. …...................................
w …....................... wnoszę o: oddalenie powództwa;

zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.

Na wypadek uwzględnienia powództwa wnoszę o:

orzeczenie o uprawnieniu pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego.

UZASADNIENIE

W uzasadnieniu należy przedstawić dowody i opisać swoją sytuację.

(podpis)

Załączniki:

Wymienić załączniki, które dołączamy pamiętając o konieczności dołączenia odpisu odpowiedzi na pozew dla strony przeciwnej.

WZÓR POZWU O USTALENIE STOSUNKU NAJMU

Miejscowość.............

data ………………........

Sąd Rejonowy w …................

Wydział Cywilny

Adres

Powód: imię, nazwisko,

adres osoby wnoszącej pozew

Pozwany: gmina,
reprezentowana przez

wartość przedmiotu sporu:

POZEW O USTALENIE STOSUNKU NAJMU

Wnoszę o:

ustalenie istnienia stosunku najmu na lokal nr ........... przy ul. ...…........................ w …............................ pomiędzy pozwanym …............................, w imieniu którego działa ….....................................................
a powodem ….........................................................
zwolnienie mnie z kosztów sądowych w całości.

UZASADNIENIE

W uzasadnieniu należy przedstawić dowody i opisać swoją sytuację.

(podpis)

Załączniki:

Dowód uiszczenia opłaty od pozwu.

Formularz oświadczenia o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.

Odpis pozwu i załączników dla strony przeciwnej.

WZÓR PROŚBY O ROZŁOŻENIE ZADŁUŻENIA NA RATY

Miejscowość.............

data ………………........

Do
(należy wpisać właściciela lokalu)

PROŚBA

Zwracam się do Państwa z prośbą o rozłożenie mojego zadłużenia na raty. Należy opisać swoją trudną sytuację, zaproponować wysokość raty (uzasadnić dlaczego w takiej wysokości) i zobowiązać się do opłacania czynszu na bieżąco oraz regularnego uiszczania rat.

(podpis)

Załączniki:

Wymienić załączniki, które dołączamy

ZAMIESZKANIE W LOKALU

Miejscowość.............

data ………………........

Do
(należy wpisać właściciela lokalu)

PROŚBA

Zwracam się do Państwa z prośbą o wyrażenie zgody na zamieszkanie
w lokalu nr ....… przy ul.…....................... w …........................... mojej …....................................
(należy wskazać osobę, z którą chcemy zamieszkać).

UZASADNIENIE

W uzasadnieniu należy opisać, z jakiego powodu prosimy o wyrażenie zgody na zamieszkanie w lokalu komunalnym wskazanej przez nas osoby.

(podpis)

Załączniki:

Wymienić załączniki, które dołączamy.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny
(Dz.U.2014.121 t.j., z późn. zm.)

Ustawa z dnia z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2013r.1222 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali
(Dz.U.2000.80.903 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.2014.101 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U.2013.966 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia 20 maja 1971r. Kodeks wykroczeń
(Dz.U.2015.1094 t.j. z późn. zm.)

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(Dz.U.2015.583 t.j. z późn. zm.)

Uchwała Nr LIX/1535/2017 Rady m.st. Warszawy z dnia 14 grudnia 2017 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta stołecznego Warszawy na lata 2018-2022 (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego z 2017 r.,
Nr 12422 z dn. 22 grudnia 2017 r.)

Uchwała Nr LVIII/1751/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego z 2009r., Nr 132, poz. 3937 z późn. zm.).

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.2018.1716)